کشت فراسرزمینی در بلغارستان و قوانین سرمایه گذاری

کشاورزی در بلغارستان، به‌ویژه در دهه اخیر به یکی از بخش‌های مهم برای سرمایه‌گذاری خارجی در اروپای شرقی تبدیل شده است. سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری از زمین‌های کشاورزی برای اتباع خارجی تابع چارچوب حقوقی خاصی است که ریشه در حقوق ملی بلغارستان و حقوق اتحادیه اروپا دارد.

چارچوب حقوقی کشت فراسرزمینی در بلغارستان

مبنای اصلی حقوقی حاکم بر زمین‌های کشاورزی در بلغارستان«قانون مالکیت و استفاده از زمین‌های کشاورزی» و مقررات مکمل آن است. این چارچوب میان مفهوم مالکیت زمین و حق کشت یا بهره‌برداری از آن تمایز قائل می‌شود. از منظر حقوقی کشت فراسرزمینی الزاماً به معنای تملک زمین نیست و در عمل اشکال متنوعی از بهره‌برداری بدون مالکیت شکل گرفته است.

مالکیت زمین کشاورزی، به‌ویژه برای پروژه‌های بلندمدت، مزایایی چون امنیت سرمایه‌گذاری، امکان توسعه زیرساخت و برنامه‌ریزی چندساله را فراهم می‌کند. با این حال قانون بلغارستان برای اتباع خارجی محدودیت‌هایی در تملک مستقیم زمین قائل شده است. از این‌رو بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی از سازوکارهای جایگزین برای کشت استفاده می‌کنند.

نخستین و رایج‌ترین روش حضور خارجی‌ها در کشت فراسرزمینی در بلغارستان، اجاره زمین کشاورزی است. قراردادهای اجاره می‌توانند کوتاه‌مدت یا بلندمدت (معمولاً تا ۱۰ سال با امکان تمدید و در عمل حتی طولانی‌تر) منعقد شوند و برای تمامی اتباع خارجی بدون محدودیت تابعیتی مجاز هستند. روش دوم قراردادهای مشارکت یا بهره‌برداری مشترک با مالکان یا شرکت‌های بلغاری است که در این مدل، مالکیت زمین نزد طرف بلغاری باقی می‌ماند و شریک خارجی تأمین سرمایه، مدیریت یا بازار فروش را بر عهده دارد. قانون بلغارستان میان شهروندان اتحادیه اروپا/منطقه اقتصادی اروپا و اتباع کشورهای ثالث تمایز قائل می‌شود. زمین‌های کشاورزی در این چارچوب شامل مزارع، مراتع، تاکستان‌ها و جنگل‌ها هستند. پس از رأی دیوان عدالت اتحادیه اروپا در سال ۲۰۲۴، محدودیت‌های پیشین از جمله الزام اقامت پنج‌ساله لغو شد و شهروندان اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا امکان مالکیت مستقیم زمین کشاورزی را به دست آوردند. این افراد برای بهره‌مندی از یارانه‌های اتحادیه اروپا ملزم به ثبت‌نام به‌عنوان کشاورز هستند. با این حال، مالکیت جنگل‌ها و تاکستان‌ها همچنان تابع شرایط خاص است. اجاره زمین بدون محدودیت و تملک از طریق شرکت‌های ثبت‌شده در بلغارستان نیز مجاز می‌باشد.

در مقابل، اتباع کشورهای غیراروپایی اصولاً مجاز به مالکیت مستقیم زمین کشاورزی نیستند و نمی‌توانند به نام شخص حقیقی یا حقوقی خارجی مالک زمین شوند. تنها استثنا مربوط به اشخاص حقیقی است که پس از حداقل پنج سال اقامت قانونی در بلغارستان و ثبت‌نام به‌عنوان کشاورز امکان تملک محدود دارند؛ این قاعده در عمل برای شرکت‌های کشورهای ثالث قابل اعمال نیست. در نتیجه سرمایه‌گذاران غیراروپایی عمدتاً از طریق اجاره زمین بدون محدودیت، تأسیس شرکت بلغاری برای خرید زمین، یا مشارکت با فعالان محلی در کشت فراسرزمینی فعالیت می‌کنند. شرکت ثبت‌شده در بلغارستان، حتی با مالکیت صددرصد خارجی، از نظر حقوقی شرکت بلغاری تلقی می‌شود و می‌تواند زمین کشاورزی خریداری کند.

سرمایه‌گذاری غیراروپایی در زمین‌های کشاورزی بلغارستان تحت نظارت وزارت کشاورزی و غذا، آژانس سرمایه‌گذاری بلغارستان، نهادهای مالی و ضدپول‌شویی و در موارد خاص، نهادهای امنیت ملی قرار دارد. سرمایه‌گذاری در مناطق نزدیک به مرزها، زیرساخت‌های حساس یا منابع آب راهبردی ممکن است با محدودیت یا تأخیر اداری مواجه شود.

برآوردهای غیررسمی نشان می‌دهد که حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از زمین‌های کشاورزی بلغارستان، معادل بیش از ۵۰۰ هزار هکتار، تحت کنترل مستقیم یا غیرمستقیم خارجی‌ها قرار دارد. این سهم کمتر از کشورهایی مانند لتونی، اما بالاتر از میانگین بسیاری از کشورهای اروپای شرقی جدید است و نشان‌دهنده جذابیت بالای بازار زمین بلغارستان برای سرمایه‌گذاران خارجی است.

سرمایه‌گذاری‌های آلمان در کشاورزی بلغارستان

آلمان یکی از مهم‌ترین و فعال‌ترین سرمایه‌گذاران اروپایی در بخش کشاورزی بلغارستان است. پس از رأی دیوان عدالت اتحادیه اروپا در سال ۲۰۲۴، حضور سرمایه آلمانی به‌طور محسوسی افزایش یافت. حجم کل سرمایه‌گذاری مستقیم آلمان در بلغارستان تا سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۵ حدود ۴.۱۲۹ میلیارد یورو برآورد می‌شود که کشاورزی به دلیل قیمت پایین زمین (به‌طور متوسط ۷۸۸ تا ۹۰۰ یورو در هر دهک) سهم قابل توجهی از آن را تشکیل می‌دهد. سرمایه‌گذاران آلمانی عمدتاً بر تولید غلات، آفتابگردان و دامداری صنعتی تمرکز دارند و از طریق خرید مستقیم، شرکت‌های بلغاری یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین فعالیت می‌کنند. پیش‌بینی می‌شود رشد این سرمایه‌گذاری‌ها در سال ۲۰۲۵ به ۱۵ تا ۲۰ درصد برسد.

 سرمایه‌گذاری‌های اتریش

اتریش نیز از سرمایه‌گذاران فعال اتحادیه اروپا در زمین‌های کشاورزی بلغارستان است. حجم سرمایه‌گذاری مستقیم اتریش تا پایان ۲۰۲۴ حدود ۱.۲ میلیارد یورو برآورد می‌شود که کشاورزی سهم مهمی از آن دارد. تمرکز اصلی بر غلات، کشاورزی پایدار و تاکستان‌هاست و تخمین زده می‌شود ۵۰ تا ۱۰۰ هزار هکتار زمین تحت کنترل منافع اتریشی باشد. روند کلی تا پایان ۲۰۲۵ رشد ملایم اما پایدار را نشان می‌دهد.

سرمایه‌گذاری‌های چین

چین به‌عنوان یک بازیگر مهم غیر اتحادیه اروپا، با وجود ممنوعیت مالکیت مستقیم زمین، حضور گسترده‌ای در کشت فراسرزمینی بلغارستان دارد. ابزار اصلی این حضور، اجاره‌های بلندمدت و مشارکت با شرکت‌های بلغاری است. تخمین زده می‌شود بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار هکتار زمین از طریق اجاره تحت کنترل منافع چینی باشد. هدف اصلی این سرمایه‌گذاری‌ها تأمین امنیت غذایی و تولید غلات و دانه‌های روغنی برای صادرات است.

سرمایه‌گذاری‌های ترکیه

ترکیه یکی از فعال‌ترین سرمایه‌گذاران غیر اتحادیه اروپا در کشاورزی بلغارستان است. شرکت‌های ترکیه‌ای عمدتاً از طریق تأسیس شرکت‌های بلغاری و اجاره‌های بلندمدت فعالیت می‌کنند. تمرکز جغرافیایی این سرمایه‌گذاری‌ها در شرق و جنوب‌شرق بلغارستان است و تخمین زده می‌شود ۳۰ تا ۵۰ هزار هکتار زمین تحت کنترل منافع ترکیه باشد. این سرمایه‌گذاری‌ها نقش مهمی در اشتغال و صادرات ایفا کرده‌اند.