وضعیت مسکن در اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا (با تاکید بر ساحل عاج)

بانک جهانی برآورد می‌کند که در حال حاضر، کسری مسکن در اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا بیش از ۳.۵ میلیون واحد است و نیاز سالانه به ساخت مسکن نیز ۸۰۰ هزار واحد برآورد می‌شود. در سمت عرضه، صدور تنها ۱۵ هزار وام مسکن در سال، عمق این شکاف را نشان می‌دهد.

بخش مسکن در کشورهای عضو اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا (WAEMU/UEMOA) به یکی از مهم‌ترین چالش‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است. این اتحادیه متشکل از هشت کشور بنین، بورکینافاسو، ساحل عاج، گینه بیسائو، مالی، نیجر، سنگال و توگو است که مجموعاً بیش از ۱۴۰ میلیون نفر جمعیت دارند. بر اساس برآوردهای بانک جهانی، طی بیست سال آینده بیش از ۱۰۰ میلیون نفر دیگر به جمعیت این منطقه افزوده می‌شود که بخش عمده آنها در شهرها ساکن خواهند شد. این روند، فشار بی‌سابقه‌ای بر بازار مسکن، خدمات شهری و زیرساخت‌ها وارد خواهد کرد.

نکات کلیدی در خصوص وضعیت مسکن در اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا

رشد سریع شهرنشینی: کشورهای عضو اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا از سریع‌ترین نرخ‌های شهرنشینی در جهان برخوردارند. بر اساس آمار بانک جهانی، نرخ رشد جمعیت منطقه بیش از ۲.۵ درصد در سال است. همچنین نرخ رشد شهرنشینی بیش از ۳.۵ درصد در سال برآورد می‌شود. برای نمونه در شهر ابیجان، به تنهایی سالانه حدود ۴۰ هزار خانوار جدید وارد بازار مسکن می‌شوند. این روند موجب افزایش شدید تقاضا برای زمین، خدمات شهری و واحدهای مسکونی شده است.

شکاف عرضه و تقاضا: بانک جهانی برآورد می‌کند که در حال حاضر، کسری مسکن در اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا بیش از ۳.۵ میلیون واحد است و نیاز سالانه به ساخت مسکن نیز ۸۰۰ هزار واحد برآورد می‌شود. در سمت عرضه، صدور تنها ۱۵ هزار وام مسکن در سال، عمق این شکاف را نشان می‌دهد. بر اساس گزارش بانک مرکزی، اعتبار بخش مسکن در کشورهای اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا کمتر از ۲ درصد تولید ناخالص داخلی منطقه است، در حالی که برای نمونه، نسبت اعتبارات رهنی به تولید ناخالص داخلی در مراکش حدود ۱۵ درصد است و همین شاخص در آفریقای جنوبی حدود ۳۰ درصد برآورد می‌شود. این ارقام نشان می‌دهد که یکی از مهم‌ترین موانع توسعه بازار مسکن در غرب آفریقا، محدودیت نظام تأمین مالی است.

گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی: به دلیل کمبود عرضه رسمی، بخش بزرگی از خانوارها در اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا ناچار به ساخت تدریجی یا سکونت در محلات غیررسمی هستند. بر اساس گزارش‌های UN-Habitat، بیش از ۵۲.۵ درصد جمعیت ساحل عاج اکنون در مناطق شهری زندگی می‌کنند و افزایش تعداد شهرهای بزرگ، فشار بر بازار مسکن و خدمات شهری را تشدید کرده است و حاشیه‌نشینی را افزایش داده است.

مهم‌ترین چالش‌های بخش مسکن در اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا

بانک جهانی پنج چالش ساختاری را برای کشورهای اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا شناسایی می‌کند:

الف) بازار زمین: از دیدگاه بانک جهانی، مهمترین چالش‌ها در این زمینه، پیچیدگی نظام مالکیت عرفی، زمان طولانی صدور سند، هزینه بالای آماده‌سازی زمین و اختلافات حقوقی گسترده در این منطقه است؛ به نحوی که در بسیاری از پروژه‌ها، تأخیر در آزادسازی زمین، مهم‌ترین عامل افزایش هزینه ساخت است.

ب) ضعف نظام تأمین مالی: بخش عمده خانوارهای منطقه در اقتصاد غیررسمی فعالیت می‌کنند و فاقد درآمد قابل اثبات برای دریافت وام هستند. بانک جهانی تأکید می‌کند که دسترسی محدود به وام‌های بلندمدت، یکی از موانع اصلی توسعه بازار مسکن در این منطقه است.

ج) هزینه بالای ساخت: افزایش قیمت مصالح وارداتی، هزینه حمل‌ونقل و کمبود تولید داخلی، موجب شده قیمت تمام‌شده مسکن از توان خرید بخش زیادی از خانوارها فراتر رود.

د) ضعف برنامه‌ریزی شهری: رشد سریع شهرها بدون توسعه متناسب زیرساخت‌ها باعث گسترش سکونتگاه‌های فاقد خدمات پایه شده است.

هـ) محدودیت سرمایه‌گذاری خصوصی: از منظر بانک جهانی، ریسک‌های حقوقی، کمبود زمین آماده و ضعف بازار رهن، انگیزه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کشورهای این منطقه را کاهش داده است.

وضعیت مسکن در ساحل عاج

ساحل عاج با سهم حدود ۴۰ درصدی از کل تولید ناخالص داخلی اتحادیه اقتصادی و پولی غرب آفریقا، بزرگ‌ترین اقتصاد این اتحادیه محسوب می‌شود و سریع‌ترین رشد تقاضای مسکن را در منطقه تجربه می‌کند. بر اساس گزارش بانک جهانی، ساحل عاج با کمبود شدید مسکن به میزان بیش از ۶۰۰ هزار واحد روبروست. شهرنشینی سریع و دسترسی محدود خانوارها به تسهیلات اعتباری از عوامل تشدیدکننده این کمبود هستند و باعث شده‌اند ۵۶ درصد از جمعیت شهری در سکونتگاه‌های غیررسمی ساکن شوند. برای پاسخ به بحران مسکن، دولت این کشور «برنامه ریاست‌جمهوری مسکن اجتماعی و اقتصادی ساحل عاج» یا به اختصار، PPLSE را در سال ۲۰۱۲ آغاز نمود که مهم‌ترین برنامه دولت ساحل عاج برای کاهش کمبود مسکن و افزایش دسترسی خانوارهای کم‌درآمد و متوسط به مسکن است. این برنامه یکی از محورهای اصلی سیاست‌های اجتماعی دولت نیز به شمار می‌رود.

هدف اصلی PPLSE، کاهش کسری مسکن و افزایش عرضه واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه است. در زمان آغاز برنامه، دولت هدف ساخت ۱۵۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۲۰۲۵ را تعیین کرد. این برنامه علاوه بر افزایش عرضه مسکن، اهدافی نظیر کاهش رشد سکونتگاه‌های غیررسمی، توسعه شهرهای جدید و حومه ابیجان (پایتخت اقتصادی)، ایجاد اشتغال در صنعت ساختمان، تحریک سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و بهبود کیفیت زندگی اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط را دنبال می‌نمود.

یکی از ویژگی‌های PPLSE، مشارکت گسترده دولت و بخش خصوصی است. برخلاف بسیاری از برنامه‌های مسکن دولتی، دولت خود سازنده اصلی نیست، بلکه نقش تسهیل‌کننده را بر عهده دارد. البته دولت وظایف و تعهداتی نظیر تأمین و آزادسازی زمین (رفع حقوق عرفی و آماده‌سازی اراضی)، اجرای زیرساخت‌های اصلی شامل راه‌ها، آب، برق و شبکه‌های خدماتی اولیه، اعطای معافیت‌های مالیاتی به سازندگان، تضمین نرخ سود تسهیلات خرید مسکن تا ۵.۵ درصد و ثبت‌نام و ارزیابی متقاضیان و نظارت بر رعایت شرایط واگذاری را در این پروژه بر عهده گرفت. وظایف و تعهدات سازندگان بخش خصوصی نیز، اجرای زیرساخت‌های داخلی پروژه، ساخت واحدهای مسکونی، فروش یا اجاره واحدها به متقاضیان واجد شرایط و اختصاص حداقل ۶۰ درصد از هر پروژه به واحدهای اجتماعی و اقتصادی بوده است.

واحدهای مسکونی در این برنامه، در چند گروه عرضه می‌شوند: مسکن اجتماعی که ویژه خانوارهای کم‌درآمد و با بیشترین حمایت دولت است، مسکن اقتصادی که برای خانوارهای با درآمد متوسط طراحی شده است و مسکن میان‌رده که با حمایت کمتر دولت و قیمت بالاتر به فروش می‌رسد. در سال‌های اخیر دولت همچنین مدل‌های اجاره به شرط تملیک و اجاره ساده را برای خانوارهایی که امکان دریافت وام بانکی ندارند توسعه داده است.

مدل تامین مالی این برنامه نیز بر چهار پایه استوار است که شامل سرمایه‌گذاری توسعه‌دهندگان خصوصی، سرمایه‌گذاری دولت در زمین و زیرساخت، تسهیلات بانکی با نرخ ترجیحی ۵.۵ درصد و معافیت‌های مالیاتی و تضمین‌های دولتی برای کاهش هزینه تولید است. بدین ترتیب دولت بخشی از هزینه این واحدها را از طریق تأمین زمین، زیرساخت و مشوق‌های مالی پوشش می‌دهد و اعلام کرده که میزان یارانه برای برخی واحدها معادل ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت واقعی است.

البته اجرای این برنامه با مشکلاتی مانند اختلافات مربوط به مالکیت زمین، تأخیر در اجرای زیرساخت‌ها و محدودیت‌های مالی روبه‌رو بوده است و به همین دلیل هدف اولیه ۱۵۰ هزار واحد تا سال ۲۰۲۵ محقق نشد. بر اساس آمار رسمی دولت، بیش از ۲ هزار هکتار زمین برای این برنامه تجهیز شده است. همچنین دولت بیش از ۱۴۰ میلیارد فرانک سیفا برای تملک زمین و اجرای زیرساخت‌های اولیه اختصاص داده است؛ با این وجود، تا سال ۲۰۲۵ حدود ۳۷ تا ۴۲ هزار واحد ساخته یا تحویل شده‌اند و روند تحویل واحدها همچنان ادامه دارد. البته برخی گزارش‌ها هم حاکی از آن است که تاکنون تنها حدود ۲۵ هزار خانه تکمیل و تحویل شده است.

در مجموع، PPLSE از نظر ساختار یکی از بزرگ‌ترین برنامه‌های مسکن اجتماعی در غرب آفریقا محسوب می‌شود. اگرچه اجرای آن با تأخیر همراه بوده است، اما تجربه آن به‌دلیل اتکا به مشارکت بخش خصوصی، تأمین زمین توسط دولت، یارانه زیرساخت و استفاده از مدل‌های متنوع تأمین مالی، به‌عنوان یکی از نمونه‌های قابل توجه سیاست‌گذاری مسکن در کشورهای در حال توسعه شناخته می‌شود. بانک جهانی نیز معتقد است که بدون اصلاح نظام زمین و گسترش تأمین مالی، تحقق اهداف برنامه‌های ملی مسکن دشوار خواهد بود.

World Bank. WAEMU Affordable Housing Finance Project (P161658), Project Appraisal Document, 2017.

World Bank. Mortgage Loans Provide Access to Affordable Housing in West Africa, 2023.

World Bank. World Bank Group Supports Access to Affordable Housing Finance in West Africa, 2017.

World Bank. West African Economic & Monetary Union: Taking Care of Housing Needs.

World Bank. Financial Inclusion for Households and MSMEs in the WAEMU, 2025.

UN-Habitat. Côte d'Ivoire Country Report 2023.