شرایط خرید ملک روستایی در مجارستان توسط خارجیان

برای خریداران خارجی ملک کشاورزی در مجارستان، این سوال ساده به نظر می‌رسد که : آیا می‌توانم این ملک کشاورزی و روستایی را بخرم؟ پاسخ به این سوال آنقدرها که فکر می‌کنید ساده نیست زیرا بستگی به شرایط خاص زمین و خریدار دارد و باید به سوالات زیادی پاسخ داده شود بطور مثال : خریدار دقیقاً چه چیزی را قصد خرید دارد؟ ملیت خریدارچیست ؟ ساختار قانونی که از طریق آن خرید پیشنهاد می‌شود، چه می‌باشد ؟

قدم اول : ملک از نظر حقوقی  چه شرایطی دارد و چه نوع ملک روستایی و کشاورزی است ؟

قانون مجارستان با همه املاک روستایی به طور یکسان رفتار نکرده و املاک روستایی را به سه گروه تقسیم بندی می‌کند که در عمل دسته‌های قانونی جداگانه‌ای نیستند. در هر مورد یک گروه از شاخص و معیارهیا تعیین شده ، دسته کاربری زمین یا عنوان غیرکشاورزی[1] ("kivett") که در برگه سند مالکیت ثبت شده است، وضعیت مکانی ملک، وضعیت قانونی هر ساختمان و قوانین برنامه‌ریزی محلی مربوطه،  و ... با هم  تعیین می‌کنند که کدام قوانین تملک اعمال شود. از این منظر می‌توان گفت ملک کشاورزی و روستایی در مجارستان در 3 گروه قابل تقسیم هستند :

گروه اول:  شامل املاک مسکونی یا تفریحی است که به عنوان زمین کشاورزی یا جنگلی واجد شرایط نیستند. اگر در سند مالکیت، به عنوان مثال عبارت " خانه و حیاط مسکونی غیر کشاورزی"( به زبان مجاری  kivett lakóház, udvar ) [2]یا کلمه آپارتمان(  lakás )  یا عنوان غیر کشاورزی دیگری ثبت شده باشد، محدودیت‌های تملک در قانون معاملات زمین عموماً اعمال نمی‌شود. و بر طبق قانون،  اتباع کشورهای عضو اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپایی و افرادی که طبق یک معاهده بین‌المللی با آنها رفتار معادلی شده است، عموماً می‌توانند چنین املاکی را بدون مجوز تملک کنند. سایر اشخاص حقیقی خارجی( از سایر قاره‌ها )  که مشمول الزام  اخذ مجوز  خرید ملک در مجارستان هستند، عموماً به تأیید اداره دولتی پایتخت بوداپست یا اداره دولتی شهرستان مربوطه نیاز دارند. این گروه معمولاً ساده‌ترین دسته  زمین‌های روستایی برای معاملات خرید و فروش محسوب می‌شوند .

گروه دوم:  املاک  zártkert [3] است. طبق قوانین فعلی ثبت زمین، zártkert نوع خاصی از واحد زمین در مناطق دورافتاده است، اما کلمه "zártkert" به خودی خود تعیین نمی‌کند که آیا قانون معاملات زمین اعمال می‌شود یا خیر. اگر ملک تحت عنوان کاربری کشاورزی یا جنگلداری ثبت شده باشد، این قانون اینگونه اعمال می‌شود. که  اگر طبق حکم شهرداری، از طریق رویه مندرج در بخش 72/E قانون ثبت زمین، به عنوان زمین معاف از کشت ثبت شده باشد، نحوه برخورد با آن تحت قوانین معاملات زمین ممکن است متفاوت باشد. استفاده مجاز از آن تحت مقررات ساختمان‌سازی محلی و وضعیت قانونی هر ساختمان نیز باید جداگانه بررسی شود. این حوزه‌ای است که در آن متن آگهی ملک می‌تواند به ویژه گمراه‌کننده باشد.

گروه سوم : زمین‌های کشاورزی و جنگلی است که طبق قانون معاملات زمین تعریف شده‌اند. این زمین‌ها نه تنها می‌توانند شامل زمین‌های زراعی، علفزارها، مراتع و جنگل‌ها باشند، بلکه می‌توانند شامل تاکستان‌ها، باغ‌ها و باغچه‌ها نیز باشند، صرف نظر از اینکه زمین در داخل یا خارج از منطقه  مسکونی ساخته شده قرار داشته باشد. یک شخص حقیقی مجارستانی یا تبعه یک کشور عضو که به عنوان کشاورز ثبت نشده باشد، معمولاً نمی‌تواند بیش از یک هکتار  از اینگونه  زمین‌ها را خریداری کند لذا خریدار باید عنوان کشاورز را داشته باشد . یک شخص حقیقی خارجی که تبعه یک کشور عضو  اتحادیه نیست، عموماً از خرید مالکیت چنین زمینی منع می‌شود.

و اکنون این سوال مطرح است کدام خریدار خارجی می‌تواند زمین زرتکرت را خریداری کند

در این میان قانون مجارستان فرد خارجی خریدار را به سه دسته : 1- شهروندان اتحادیه اروپا 2-  اتباع کشورهای منطقه اقتصادی اروپا 3- سایر کشورها (در مقابل کسانی که نیاز به مجوز دارند) تقسیم بندی می‌کند .اتباع کشورهای عضو اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا، و افرادی که طبق یک معاهده بین‌المللی با آنها رفتار معادلی می‌شود، عموماً می‌توانند بدون مجوز، ملکی را که واجد شرایط زمین کشاورزی یا جنگلی نیست، خریداری کنند. با این حال، در مواردی که زمین به معنای مندرج در قانون معاملات زمین باشد، محدودیت‌های این قانون در مورد آنها نیز اعمال می‌شود: یک تبعه کشور عضو که به عنوان کشاورز ثبت نشده است، می‌تواند عموماً تا یک هکتار زمین خریداری کند، البته با رعایت استثنائات قانونی.

خریداران خارجی که تبعه کشورهای عضو اتحادیه نیستند و مشمول الزام مجوز هستند، از جمله اتباع بریتانیا (پس از برگزیت )  اتباع آمریکا ، کانادا، استرالیا و چین، می‌توانند با تأیید دفتر دولتی ذیصلاح در مجارستان ، ملکی را که واجد شرایط زمین کشاورزی یا جنگلداری نیست، خریداری کنند.( براساس  فرمان دولتی 251/2014) طبق ماده 2 یک محدودیت زمانی اداری 45 روزه برای این رویه تعیین می‌کند. با این حال، یک شخص حقیقی خارجی که تبعه کشورهای عضو نیست، به طور کلی از کسب مالکیت زمین‌هایی که در قانون معاملات زمین قرار می‌گیرند، ممنوع است.

 ساختار شرکتی: یک راه حل، اما نه در هر مورد

در برخی موارد، یک خریدار خارجی می‌تواند خرید ملک روستایی را از طریق ثبت یک شرکت به شیوه Kft. یعنی "شرکت با مسئولیت محدود مجارستانی" (   korlátolt felelősségű társaság   )   انجام دهد. یک Kft. ثبت شده در مجارستان، یک نهاد حقوقی داخلی است. هنگامی‌که ملکی را که واجد شرایط زمین کشاورزی یا جنگلداری نیست را خریداری نماید یا از طریق واگذاری دولتی به شرکت خصوصی بدست آورد ، قوانین مربوط به مجوز مربوط به اشخاص حقیقی خارجی، بر این معامله  حاکم نیست.  البته باید خاطر نشان نمود که این راه حل با این حال،  یک راه گریز همیشگی و واحد  نیست و تبعات و مشکلات هزینه ای خاص خود را دارد زیرا  یک ساختار شرکتی دارای پیامدهای مالیاتی، حسابداری، تأمین مالی  است و بنابراین باید با هدف معامله تنظیم شود.

ساختار Kft. همچنین محدودیت‌های مشخصی دارد. طبق قانون معاملات زمین، تملک مالکیت زمین توسط اشخاص حقوقی عموماً ممنوع است، مگر با استثنائات محدود و صریح ذکر شده در قانون تملیک اراضی مجارستان . بنابراین، یک Kft. استاندارد که برای خرید املاک و مستغلات تأسیس شده است، نمی‌تواند به عنوان وسیله‌ای برای تملک زمین کشاورزی مورد استفاده قرار گیرد.

البته یک مفهوم تازه وارد موسوم به [4] (betelepülő)  طبق قانون XLVIII سال 2025 با اشاره به شخص حقیقی تعریف می‌شود، بنابراین یک Kft. که به عنوان خریدار عمل می‌کند، تازه وارد محسوب نمی‌شود. با این حال، قوانین معامله زمین، حقوق تقدم و الزامات محلی مربوط به ملک خاص باید در هر مورد بررسی شود. Kft. همچنین مستلزم مدیریت مداوم، از جمله حسابداری، حساب‌های سالانه، تعهدات مالیاتی و در صورت برآورده شدن شرایط قانونی، حسابرسی است.

 آنچه خریداران خارجی در مجارستان  باید آنها را مد نظر قرار دهد

به هر حال در معامله ملک در مجارستان نمی‌توان از اصول خاصی چشم‌پوشی کرد. اگر ملک طبق قانون معاملات زمین، واجد شرایط زمین باشد، اولین سوال این است که آیا خریدار اصلاً واجد شرایط خرید مالکیت است یا خیر و در این صورت، چه محدودیت‌های مساحتی، حقوق تقدم و رویه‌های قانونی اعمال می‌شود  ؟ وضعیت کشاورز با داشتن هیچ یک از شرایط، مانند شرایط کشاورزی  Aranykalászos gazda م [5]جارستان، یکسان نیست؛ این یک وضعیت قانونی ثبت شده تحت قانون و قوانین اجرایی آن است.

یک شخص حقیقی خارجی که تبعه یک کشور عضو نباشد، عموماً از خرید زمین کشاورزی یا جنگلداری منع می‌شود. برای سایر املاک و مستغلات، یک خریدار خارجی که مشمول مجوز است، نیاز به تأیید دفتر دولتی دارد. قوانین حفاظت از هویت محلی فقط در مواردی اعمال می‌شود که شهرداری اقدام حفاظتی مربوطه را با حکم وضع کرده باشد و خریدار مشمول معافیت قانونی نباشد. برای ملک zártkert، همچنین لازم است مشخص شود که آیا ملک واجد شرایط زمین است، آیا رویه بخش 72/E   قانون برای ثبت به عنوان زمین معاف از کشت در دسترس است و آیا وضعیت قانونی هرگونه ساختمانی صحیح است یا خیر.

منبع :

https://dailynewshungary.com/foreign-buyers-in-hungary-rural-property/

 [1] - معنی تحت‌اللفظی: «خارج‌شده  یا  مستثنی‌شده . در اسناد مالکیت مجارستان: مخفف عبارت «művelés alól kivett» به معنای «زمینی که از کشت و کار کشاورزی خارج شده است و  دیگر زمین کشاورزی محسوب نمی‌شود و برای کاربری غیرکشاورزی (مثلاً مسکونی یا عمرانی) در نظر گرفته می‌شود.

[2] - به معنی اینکه ملک مسکونی و حیاط آن که از کاربری کشاورزی خارج شده است می‌باشد .  یعنی در ثبت املاک، این ملک به‌عنوان «خانه مسکونی + حیاط» ثبت شده و دیگر زمین زراعی نیست.

[3]-  معادل رایج در انگلیسی .  «enclosed garden » در تعریف حقوقی-تاریخی: نوع ویژه‌ای از زمین در حومه/خارج از بافت مسکونی (külterület) که در دوره سوسیالیستی برای باغچه‌های خانگی، تاکستان و باغ میوه کوچک پدید آمد ه است ؛ امروزه همچنان در اسناد دیده می‌شود ولی از نظر حقوقی در چارچوب «زمین کشاورزیِ واقع در خارج از بافت» طبقه‌بندی می‌شود و مقررات خاصی برای خرید، فروش و ساخت‌وساز دارد. چون از نظر عملکردی «کشاورزی» تلقی می‌شود، ممکن است برای تغییر کاربری یا احداث بنا نیاز به مجوزهای ویژه باشد و خرید آن برای غیراتباع هم محدودیت دارد.

[4] - به معنی ساکن‌شونده و  کسی که به جایی کوچ می‌کند و ساکن می‌شود؛  برای افراد یا خانوارهایی که به یک روستا می‌آیند و در آنجا مستقر می‌شوند (نه صرفاً بازدیدکننده یا مالک دوم).

[5] معنی تحت‌اللفظی: کشاورز خوشه‌طلایی. عنوان و جایزه‌ای نمادین برای کشاورزان نمونه در متون رسمی معمولاً به‌عنوان یک لقب افتخاری برای تقدیر از کشاورزان برجسته به کار می‌رود.